{"id":1154,"date":"2019-03-18T17:48:15","date_gmt":"2019-03-18T15:48:15","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.invertirenmadrid.es\/?p=1154"},"modified":"2019-03-18T17:48:15","modified_gmt":"2019-03-18T15:48:15","slug":"cambios-ley-reguladora-contratos-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/invertirenmadrid.testmillennials.es\/?p=1154","title":{"rendered":"Cambios en la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario."},"content":{"rendered":"

El proyecto de Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario en Espa\u00f1a, mejor conocida como la ley hipotecaria en Espa\u00f1a, sin duda ser\u00e1 una de las invenciones de normativas legales que causar\u00e1 un giro positivo sobre la regulaci\u00f3n de las hipotecas y los consumidores.<\/p>\n

Se trata de una ley que traer\u00e1 cambios transcendentales para los consumidores, pues en sus diferentes art\u00edculos queda marcada de forma directa la protecci\u00f3n del cliente, la introducci\u00f3n de disposiciones que le impedir\u00e1n a la banca cometer abusos y las estipulaciones que mantienen el equilibrio entre el prestamista y el prestatario.<\/p>\n

Con esta ley, donde se hace presente la equidad, se incorpora la transparencia en el proceso de solicitud de una hipoteca<\/a>, se le brinda al consumidor informaci\u00f3n y asesor\u00eda, y, adem\u00e1s, no quedan dudas acerca de las reglas que regir\u00e1n la materia hipotecaria; solvent\u00e1ndose situaciones turbulentas que afectaban a los clientes y que desde hace mucho tiempo eran una prioridad solucionar.<\/p>\n

La ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario cuenta con caracter\u00edsticas que vale la pena desglosar a detalle. En el siguiente apartado queremos dar a conocer cu\u00e1les son los puntos clave que nos permitir\u00e1n estar al tanto de su funcionamiento, no obstante, creemos conveniente aclarar la siguiente interrogante:<\/p>\n

\u00bfA cu\u00e1les hipotecas se aplicar\u00e1 los cambios en la ley hipotecaria en Espa\u00f1a?<\/strong><\/h1>\n

La misma normativa nos indica que no tendr\u00e1 efecto retroactivo. Sin embargo, determina que hay una excepci\u00f3n significativa y es la relacionada con los pr\u00e9stamos hipotecarios que tengan cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado.<\/p>\n

A su vez estipula que se deroga la no retroactividad en los casos de novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n que intervengan despu\u00e9s de la vigencia de la ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n

Dicho esto, conozcamos las caracter\u00edsticas m\u00e1s resaltantes y valiosas de este cambio en la ley hipotecaria:<\/p>\n

    \n
  • Entrada de vigor: Vacatio legis de 3 meses<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

    En un comienzo, se ten\u00eda planteado que la entrada de vigor fuese a los 30 d\u00edas de su publicaci\u00f3n. No obstante, el Partido Popular propuso una enmienda, la cual fue aprobada por el Congreso. De esta manera, la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario no entrar\u00e1 en vigencia desde su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE) sino hasta tres meses despu\u00e9s. As\u00ed las entidades bancarias tendr\u00e1n suficiente tiempo para adaptarse a las nuevas disposiciones legales.<\/p>\n

      \n
    • Nueva forma de repartir el pago de gastos de hipotecas<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

      El hipotecado solo debe pagar la tasaci\u00f3n y, si lo desea, las copias de los documentos que solicite. En cambio, al banco le corresponde los gastos de tasaci\u00f3n del inmueble, de gestor\u00eda, de aranceles notariales de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

      Al igual que el hipotecado, si la entidad bancaria desea las copias de las escrituras, asumir\u00e1 los gastos.<\/p>\n

      \u00bfSe elimin\u00f3 el impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados?<\/strong><\/h2>\n

      El Partido Popular hab\u00eda requerido una enmienda con la finalidad de eliminar el impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD). La solicitud, que fue rechazada por el Congreso, consist\u00eda en situar en un tipo del 0% dicho impuesto en la compra de la primera vivienda.<\/p>\n

      En consecuencia, sin importar el tipo de inmueble residencial, el banco est\u00e1 en la obligaci\u00f3n de pagar entre un 0,5% y 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. El valor del porcentaje depender\u00e1 de la comunidad aut\u00f3noma donde se halle el bien.<\/p>\n

        \n
      • Desaparici\u00f3n de cl\u00e1usulas suelo<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

        La ley hipotecaria en Espa\u00f1a es muy clara en este aspecto, al establecer que en las operaciones con tipo de inter\u00e9s variable queda prohibido fijar un l\u00edmite a la baja del tipo. Esto conlleva al no regreso de las denominadas cl\u00e1usulas suelo, que incluso los tribunales han anulado dado a su uso desmedido en muchas oportunidades.<\/p>\n

        A pesar de esta disposici\u00f3n, la normativa sigue siendo m\u00e1s precisa y cautelosa al fijar que el inter\u00e9s remuneratorio no puede ser negativo. O sea, que el \u00edndice de referencia est\u00e9 en negativo y se produzca el caso de que sobrepase la diferencia que se cobra. As\u00ed se previene que el banco llegue a pagar por realizar pr\u00e9stamos de dinero.<\/p>\n

          \n
        • Nueva forma de considerar el \u00edndice de referencia<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

          Las cualidades que debe tener el \u00edndice de referencia son: claridad, accesibilidad, objetividad y verificabilidad por el prestatario y prestamista. Incluso la norma aclara que el \u00edndice de referencia no debe ser susceptible de influencia por los entes.<\/p>\n

          Con esto no existen dudas de que se busca evitar la utilizaci\u00f3n de \u00edndices de referencia como el conocido \u00cdndice de referencia de pr\u00e9stamos hipotecarios, debido a que su supuesta ausencia de transparencia y constante adulteraci\u00f3n est\u00e1n siendo juzgadas por el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea.<\/p>\n

            \n
          • El nuevo propietario debe acudir al notario, previo a la firma de hipoteca<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

            Debemos destacar que ahora el cliente tiene la obligaci\u00f3n de ir a la notar\u00eda con antelaci\u00f3n a la firma de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo con la finalidad de que pueda verificar que el contenido expuesto y desarrollado est\u00e1 apegado al ordenamiento jur\u00eddico. Asimismo, aprovechar su visita para que las dudas que tenga sobre el contrato que le fue otorgado por el ente bancario, sean aclaradas. Dicho contrato debe ser concedido con 10 d\u00edas de anticipaci\u00f3n, m\u00ednimo.<\/p>\n

            Ahora bien, otra de las cosas que el cliente debe hacer durante su visita, totalmente gratis, es firmar un documento donde quede expresado que comprende todas y cada una de las cl\u00e1usulas. Esto es debido, a que de acuerdo a lo establecido en el art\u00edculo 15 de la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito hipotecario, el cliente deber\u00e1 hacerla en presencia del notario, donde responder\u00e1 un test cuyo prop\u00f3sito es concretar los papeles otorgados y la informaci\u00f3n dada.<\/p>\n

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            • Las hipotecas multidivisa se pueden reconvertir<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

              Este ha sido uno de los puntos m\u00e1s significativos de la Ley reguladora de contratos de cr\u00e9dito inmobiliario ya que innova las leyes espa\u00f1olas de tal manera que introduce el derecho del consumidor a nada m\u00e1s y nada menos que transformar el pr\u00e9stamo en una moneda alternativa, pero no cualquiera. Conozcamos cu\u00e1les son los supuestos que permiten hacer dicha conversi\u00f3n:<\/p>\n

                \n
              • Moneda en la que el cliente percibe la mayor parte de sus ingresos<\/li>\n
              • Moneda en la que el cliente tenga casi todos los activos con los que lo reembolsa<\/li>\n
              • Moneda del Estado miembro en la que el cliente tuvo su domicilio al momento de la suscripci\u00f3n o solicitud de la conversi\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n

                Sobre este interesante punto, debemos considerar otros datos relacionados. Y es que con base a lo dispuesto en la Ley hipotecaria en Espa\u00f1a, el tipo de cambio empleado en la conversi\u00f3n ser\u00e1 el tipo de cambio vigente de la fecha en que el cliente pida la conversi\u00f3n. La excepci\u00f3n a esta regla es que en el contrato se acuerde otra cosa.<\/p>\n

                La entidad bancaria tambi\u00e9n deber\u00e1 avisarnos cada cierto tiempo sobre el aumento que se haya generado a causa del tipo de cambio, aunado a los mecanismos que se puedan aplicar que sirvan para disminuir este riesgo. Esto ser\u00e1 siempre y cuando el importe tenga una diferencia del m\u00e1s del 20% respecto al que pagar\u00edamos con el euro.<\/p>\n

                A pesar de los grandes cambios positivos que podemos ver en la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, su efectividad la conoceremos cuando entre en vigencia, es decir, cuando empiece a regir el mercado y los tribunales comiencen a utilizarla.<\/p>\n

                Sabemos que no existen leyes perfectas, que sean capaces de mantenernos a todos satisfechos. Sin embargo, los abusos por parte de la banca y la protecci\u00f3n del consumidor son dos aspectos que oportunamente empezaron a ser tratados con esta nueva normativa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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